La location d’un local pour exercer une activité professionnelle nécessite impérativement la rédaction d’un contrat de bail commercial ou bail 3/6/9. Ce document obéit à des règles spécifiques qui limitent la liberté contractuelle des parties.
Conditions du bail commercial
Certaines conditions sont requises pour bénéficier d’un bail commercial. Ainsi, le locataire doit impérativement exercer une activité commerciale, ou artisanale ou industrielle. De même la destination des locaux est uniquement d’exploiter un fond de commerce et est stipulée dans le contrat.
Préalablement à la signature du bail, le bailleur doit répondre à certaines obligations incluant la fourniture de documents en annexe, tels que le diagnostic de performance énergétique ou le diagnostic amiante.
Priorité à la protection du locataire
Le bail commercial offre au locataire une protection renforcée. En effet, après des années de développement et de fidélisation de sa clientèle, il subit des pertes financières importantes en cas de déménagement forcé. Pour pallier cette situation, la loi lui accorde un droit au renouvellement du bail.
Si le bailleur refuse de renouveler le contrat, une indemnité d’éviction s’impose pour compenser la perte de clientèle. Elle peut atteindre la valeur du fonds de commerce du locataire. Pour en bénéficier, ce dernier doit justifier d’une exploitation régulière des lieux, notamment durant les trois années précédant l’échéance du bail. Néanmoins, le bailleur a le droit de s’opposer au versement de cette indemnité pour des motifs graves et légitimes.
Durée du bail commercial
Le bail commercial s’étend sur une durée minimale de neuf ans. Cette période relativement longue vise à garantir une certaine stabilité au locataire qui a investi dans son fonds de commerce. La loi lui permet de résilier le contrat tous les trois ans, à condition de notifier le bailleur six mois à l’avance.
Une rupture anticipée du contrat reste également envisageable dans des circonstances particulières, telles qu’un accord mutuel entre les parties, un manquement grave du bailleur à ses obligations ou la destruction du local. En revanche, les possibilités de résiliation du bailleur sont plus restreintes. Il ne peut mettre fin au bail qu’en invoquant des motifs légaux.
Détermination et révision du Loyer
Les parties déterminent librement le loyer initial et les modalités de sa révision. À défaut d’accord, c’est le régime de la révision triennale qui prévaut. Ainsi, tous les trois ans, chaque contractant a le droit de demander une révision du loyer. La loi encadre toutefois les augmentations. Plafonnées, elles se calculent sur la base d’un indice trimestriel qui varie selon la nature de l’activité exercée dans les locaux. L’ILC s’applique aux activités commerciales et artisanales, tandis que l’ILAT concerne les activités de service. l’ICC (indice du coût de la construction) est également toujours en vigueur.
Les parties peuvent aussi prévoir dans le bail une clause d’indexation du loyer sur l’un de ces indices. Celle-ci entraîne alors un ajustement automatique du loyer en fonction des fluctuations de l’indice choisi.
Obligations liées au bail commercial
Certaines obligations sont fixées dans le contrat entre le bailleur et le locataire. Il en est ainsi de l’usage des locaux, ou encore de la répartition des charges liées à des travaux dans les locaux.
Cession du bail commercial
À noter que la cession du bail commercial est libre, sauf droit de préemption exercé par la commune. La locataire est par conséquent libre de céder son bail à un repreneur qui en jouira dans les mêmes conditions que lui précédemment.
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Crédit photo : Igor Starkov