L’attractivité des grandes métropoles françaises

C’est en octobre 2019 que le CBRE met en lumière l’attractivité croissante des grandes métropoles régionales françaises. Dans Le grand pari des régions, le n°1 du conseil en immobilier d’entreprise mondial analyse l’augmentation rapide de la population dans des villes comme Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse, Lyon et Aix-Marseille. En plus d’attirer les franciliens qui cherchent une meilleure qualité de vie, ces villes accueillent des filières d’avenir dans les domaines de la santé et des nouvelles technologies.
Ce phénomène de croissance a une incidence directe sur les marchés de l’immobilier, aussi bien dans le secteur du logement que pour celui de l’entreprise.

Marseille, une ville au foncier sous-développé

Si Marseille reste à la traîne de Lyon, Lille ou Toulouse qui disposent aujourd’hui d’un parc de bureaux équivalent à celui des grandes métropoles européennes, la ville connaît également une forte demande foncière. Cependant les m² commercialisables au cours des dix dernières années atteignent à peine 120 000 m² de bureaux pour 300 000 à Lille et 400 000 à Lyon en 2019, sachant que l’année 2020 est proche du néant. Impossible aujourd’hui de répondre à la demande d’une grande entreprise qui chercherait un parc de 10 000 bureaux.

Quelles peuvent être les raisons d’une telle pénurie ?

• La lenteur administrative
 : C’est ce que pointe le directeur de l’agence CBRE de Marseille, sachant qu’il faut compter aujourd’hui entre 8 et 12 mois pour obtenir un permis de construire pour du bâti neuf.
• La difficulté de garantir le prix du foncier sur une période de trois ans et plus dans la cadre d’un projet immobilier d’envergure.
• Une faible qualité de l’offre avec des taux de vacance réduits et des localisation trop excentrées, voir inadaptées à la demande.
• Un Centre-ville disposant d’un parc vieillissant qui peine à être rénové avec des dispositifs d’investissement locatif complexes. Les dispositions fiscales d’aujourd’hui, si elles sont pertinentes en ce qui concerne le bâti neuf ne permettent pas la reconquête d’un bâti existant à rénover.

Euromed, un exemple à suivre

CBRE se réjouit du succès de l’opération Euromed dans le 15ème arrondissement de la cité Phocéenne et de ses 650 000 m² de bureaux, devenant le troisième quartier d’affaire de France après la Part-Dieu et La Défense. Sur pas moins de 500 hectares, des structures commerciales, des nouveaux équipements publics, parcs urbains, logements et infrastructures de transports côtoient de grandes enseignes comme Paribas, Swisslife ou Haribo.

En 2021 deux immeubles de bureaux devraient voir le jour, offrant une surface de 11 500 m² et de 8 200 m² (opération Pixelia), ce qui reste encore très insuffisant. D’autres projets d’envergure sont cependant attendus avec les futurs chantiers d’Euromed 2 mais aussi Les Fabriques ou Smartseille qui tendent à développer de nouveaux modes de travail. Enfin le Prado, secteur tertiaire historique de Marseille devrait également voir arriver 21 000 m2 de bureaux avec l’opération Le Virage d’Altarea Cogedim.

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